施政報告(房屋) (Policy Address(Housing))是行政長官在立法會公布新的施政方針及發展中有關房屋方面的報告。香港房屋長期供求失衡,近幾屆政府都在其施政報告中提及處理樓價飆升、年輕人置業需求、公屋輪候等問題,但有意見指政府歸咎因土地供應不足阻礙建屋量,卻漠視房屋成炒賣工具及任由發展商囤積土地,令問題難以解決。

2017《施政報告》推出房屋新政策

2017-10-12 14:00:00

2017《施政報告》推出房屋新政策

行政長官林鄭月娥發表上任後首份《施政報告》,提出要以置業為主導,推出公私營混合發展的「港人首置上車盤」,以一幅觀塘安達臣道住宅用地推行先導計劃。另外,她建議將「白居二」計劃和「綠置居」計劃恆常化,又提出多項增加過渡性房屋的考慮措施。她表示將新建公營房屋多撥入綠置居,並不會影響公屋輪候時間。

特首:社會未必認同以有限土地資源作「首置」

2017-10-11 14:56:00

特首:社會未必認同以有限土地資源作「首置」

施政報告提出推出港人首置上車盤,「首置」的土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地。

行政長官林鄭月娥在施政報告記者會表示,現時的土地供應,連公營房屋需要都未能照顧到,若再將有限的土地資源撥作「首置」,社會未必認同。她表示,公營房屋供應未來5至10年較緊絀,要另闢途徑,包括是運用私人發展商擁有的土地。

對於有意見認為政府應購買農地等,林鄭月娥指有關的收回土地條例是尚方寶劍,對此有一定要求,例如涉及整個新市鎮的規劃,指現時購買農地是不切實際、又指可能會有人作司法覆核等。她承諾,將會提高「首置」計劃的透明度。(香港電台新聞部)

施政報告建議將「白居二」計劃恆常化

2017-10-11 11:40:00

施政報告建議將「白居二」計劃恆常化

行政長官林鄭月娥早上發表首份施政報告,建議把「白居二」計劃恆常化。

她表示,房委會在2013年和2015年分別推出兩輪「白居二」先導計劃,增加租住私樓人士的置業機會,亦有利於居屋流轉。

林鄭月娥說,連同未補價的「租者置其屋」計劃,共有38萬個單位可以在二手市場出售予白表人士。(香港電台新聞部)

林鄭月娥:港人首置上車盤二人家庭入息上限6.8萬元

2017-10-11 11:26:00

林鄭月娥:港人首置上車盤二人家庭入息上限6.8萬元

行政長官林鄭月娥在施政報告表示,她在競選政綱中提出在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」,讓較高收入的家庭,在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望,社會極為關注。「首置」的土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地。

林鄭月娥說,初步構思是透過地契條款,要求發展商作混合發展,出售對象資格由政府規定,包括居港滿7年的香港居民,從沒有在香港置業,收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約3成之間。以今天居屋限額計算,這個收入上限即是單身人士的每月收入不超過3萬4千元,而二人或以上家庭則不超過6萬8千元。「首置」單位的售價和面積會參考合資格人士的負擔能力,而轉讓的年期限制亦可能須較居屋更嚴緊,轉讓時如何處理購入單位時的補貼,即補價問題,則仍須進一步研究。

她表示,鑑於「首置」的細節與現行的居屋和將大量供應的「綠置居」環環相扣,因此政府會與房委會和業界共議,聆聽社會意見,明年年中公布計劃的詳情,配合明年年底在政府賣地表中,選取一幅位於觀塘安達臣道,估計可提供約1千個單位的住宅用地,推行先導計劃。(香港電台新聞部)

火炭新公屋轉綠置居 特首:恆常化不影響公屋輪候


2017-10-11 18:00:00

火炭新公屋轉綠置居 特首:恆常化不影響公屋輪候

特首林鄭月娥在施政報告建議,將「綠置居」和「白居二」計劃恆常化,並宣布明年底將火炭4千多個新公屋單位,轉為綠置居出售。

林鄭月娥指,「綠置居」是有利無害,既可滿足公屋居民置業需求,亦可騰出公屋單位,不影響輪候人士。

另外,她又提出多項增加過渡性房屋的考慮措施。(香港電台新聞部)
 

輪候公屋7年市民對新公屋轉綠置居感失望


2017-10-11 18:09:00

輪候公屋7年市民對新公屋轉綠置居感失望

施政報告提出將「綠置居」恆常化,房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,如果大規模推出綠置居,有可能影響公屋輪候時間。

有輪候公屋7年的市民對政府建議將4000多個新公屋單位轉成「綠置居」出售,感到失望,形容上公屋好像是不可能的事。(香港電台新聞部)

安達臣道首置盤約千伙 家庭收入上限6.8萬元


2017-10-11 18:07:00

安達臣道首置盤約千伙 家庭收入上限6.8萬元

行政長官林鄭月娥宣布,推出公私營混合發展的「港人首置上車盤」,以二人或以上家庭為例,可供收入52000元以上、68000元以下的家庭申請。

政府在賣地表中,抽出觀塘安達臣道住宅地,作先導計劃,預計可提供約1000個置單位。(香港電台新聞部)

公屋聯會擔心「綠置居」恆常化會增加公屋輪候時間

2017-10-11 21:06:00

公屋聯會擔心「綠置居」恆常化會增加公屋輪候時間

施政報告提出「首置上車盤」規定收入上限,2人或以上家庭月入52001至68000元。有計劃買樓的家庭批評,計劃的門檻太高,無法幫助他們。

對於提出「綠置居」恆常化,有學者認同這個建議,認為可以協助政府覓地,興建更多房屋,但「公屋聯會」對建議感到失望,擔心增加公屋輪候時間。(香港電台新聞部)

黃遠輝稱大量推出綠置居要考慮公屋居民是否仍想購買


2017-10-11 16:51:00

黃遠輝稱大量推出綠置居要考慮公屋居民是否仍想購買

施政報告建議房委會盡快完成「綠置居」檢討,將計劃恆常化,特首林鄭月娥認為,「綠置居」一方面可滿足公屋居民買樓意慾,同時可騰出現有單位,不影響輪候時間,房委會日後應考慮將新建公屋盡量撥作「綠置居」出售。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,若推出的「綠置居」單位規模太大,將可能對輪候時間帶來負面影響,因為房委會在收回買家現有的公屋單位後,要還原單位再作編配,需要約個半月時間。

黃遠輝說,明年初會對「綠置居」先導計劃進行檢討,現時仍未知道計劃下回收單位的面積,以及是否位處偏遠地點,屆時才能討論是否將計劃恆常化。

他認為,房委會需要考慮假若將來大規模推出「綠置居」,公屋居民是否仍有意慾購買,因此要考慮需求問題。(香港電台新聞部)

林鄭月娥指「光屋」讓有需要家庭住2至3年並非沒尊嚴


2017-10-11 15:33:00

林鄭月娥指「光屋」讓有需要家庭住2至3年並非沒尊嚴

行政長官林鄭月娥在施政報告記者會表示,政府在增加房屋供應方面是促進者,主要負責興建公營房屋,政府會歡迎非牟利機構幫忙處理房屋問題,例如深井的「光屋」計劃。

林鄭月娥表示,「光屋」計劃讓有需要家庭居住2至3年,並非沒有尊嚴,是良好的過渡房屋。

她又表示,曾經看過有關荷蘭預製組合屋的資料,認為若有閒置土地讓非牟利機構興建組合屋是好事,強調任何政策都有探討空間。

另外,林鄭月娥承認香港的網上付款較為落後,到內地時發現當地的網上付款較容易。她提到在施政報告大幅談及創新科技,希望未來能努力推動發展創新科技。(香港電台新聞部)

 

林鄭月娥承認46萬建屋目標困難 冀社會討論土地供應

2017-10-12 08:23:00

林鄭月娥承認46萬建屋目標困難 冀社會討論土地供應

行政長官林鄭月娥出席施政報告電台聯合節目時表示,大致同意上屆政府十年興建46萬個單位的長遠房屋供應目標,但認為首先要有土地供應,否則「無麵粉亦不能做麵包」。

林鄭月娥承認,46萬建屋目標困難,希望社會能認真討論土地供應來源,不應議而不決,又認為社會可考慮將部分綠化或休憩用地改劃作建屋用途。

她又表示,房屋政策同樣重要,今屆政府以置業為主導,有關政策比上屆政府清晰,又認為需要管理需求及面對現實,包括可考慮將部分不補地價的居屋放租。(香港電台新聞部)

公屋聯會:綠置居恆常化勢延長公屋輪候時間


2017-10-11 16:47:00

公屋聯會:綠置居恆常化勢延長公屋輪候時間

行政長官林鄭月娥在施政報告提出,會以更多的「綠置居」取代出租公屋,檢討將「綠置居」恆常化,並計劃將位於沙田火炭的4000多個新公屋單位,轉為「綠置居」單位出售。公屋聯會主席文裕明對建議感到失望,認為肯定會延長輪候公屋時間,預計平均時間可能突破5年。

文裕明表示,綠置居單位在公屋供應中抽出,但當局無因此增加公屋供應,加上騰空的單位需要時間還原,輪候公屋時間無可避免會因此增加。

輪候公屋7年的毛女士對此建議感到失望,形容上樓好像是不可能的事,興建好的公屋又轉為綠置居。她說與丈夫以及兩個女兒居住在鴨寮街的唐樓單位,月租7200元,下月租約屆滿,業主將加租至9200元。她說全家收入不足大約17000元,難以負擔昂貴租金,將會找地方搬遷,期望能盡快上樓。 (香港電台新聞部)

 

中原:白居二及綠置居恒常化可解決上車人士自住需求


2017-10-11 16:48:00

中原:白居二及綠置居恒常化可解決上車人士自住需求

特首林鄭月娥任內首份施政報告提出,將「白居二」同「綠置居」恒常化。中原地產亞太區副主席陳永傑認為,兩者都可以在短期內有效解決上車人士自住需求,將令部份屬意納米私樓,或需靠發展商提供高成數按揭的客戶轉投綠置居或白居二,對中小型物業影響較大。

至於港人首置上車盤,陳永傑認為概念與以往夾屋類似,由於由土地供應至推出單位需時3年以上,而且首幅用地只可提供約1000個單位,相信對私人市場即時影響不大。

他指出,在新一份施政報告政府對房屋供應態度由以往主力壓抑需求,變成「以置業主導」,並提供不同的置業階梯,可令物業市場長遠發展更為健康。(香港電台新聞部)

仲量聯行:對首置上車盤成效存疑 籲政府增建公營房屋

2017-10-11 17:18:00

仲量聯行:對首置上車盤成效存疑 籲政府增建公營房屋

新一份施政報告推出港人首置上車盤計劃,單身人士入息上限為3.4萬元,二人家庭入息上限是6.8萬元。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示,對首置上車盤成效存疑,認為計劃針對的人士以入息計算,已能負擔私人住宅,而私人住宅的問題癥結在於高樓價,除非該類單位售價有所折讓,否則難以助市民上車。

他又表示,政府應小心釐定入息上限,否則代表月入略為超過上限,便已要以較高的樓價置業,造成不公,建議政府應考慮提高門檻,及按入息高低以遞減式進行資助。

曾煥平提到,香港的房屋問題,並非只是買樓,而是要「有瓦遮頭」。政府反而應該增撥資源增建公營房屋,把安達臣道的地皮也撥作公屋發展,縮短輪候公屋時間。(香港電台新聞部)

 

行政長官2017年施政報告有關房屋方面的重點內容

一日一通識 - 首置上車盤

首置上車盤 (First-time Homebuyers Scheme)

首置上車盤 (First-time Homebuyers Scheme) 是政府即將推出給首次置業的香港永久性居民購買房屋的計劃。對象是收入超出申請居屋上限,又難以負擔私人住宅的首次置業市民,尤其是年輕家庭。首置上車盤會考慮以公私營合作模式興建,較市場定價低,但限制亦較多。有指面對龐大房屋需求和樓價飆升,計劃推出後對樓市有什麼影響仍要觀望。

新聞摘要:
行政長官林鄭月娥將在首份施政報告中,交代「首置上車盤」細節。行政會議召集人陳智思表示,若果以公私營合作模式推出「首置上車盤」,發展商提供的用地本身一定有問題要處理,否則這些土地早已發展。被問到若有關土地原本不獲城規會改劃或屬綠化帶,政府是否都接受發展,他表示希望政府有智慧處理當中技術問題。

延伸閱讀:
通識專題:房屋政策
通識影片:城市論壇 - 一約多伙添新辣,一手樓價仍企硬?一房單位過千萬,一世為奴徒嗟嘆?
通識教案:樓價高企

一日一通識 - 施政報告

施政報告 (Policy Address)

施政報告(Policy Address)是行政長官於立法機構向公眾宣讀新一年施政方針及發展計劃的報告。此做法源自英治時代,97年香港主權回歸後,行政長官依舊例宣讀報告。施政報告涵蓋政治、經濟、房屋、民生、教育、環保等政策範圍;發表時間一般於10月立法會復會第一日進行,並以立法年度作為施政報告的有效期。

 

新聞摘要:

行政長官曾蔭權,在新立法會會議廳,宣讀任內最後一份施政報告,主題為「繼往開來」。報告重點包括宣布復建居屋及優化「置安心」計劃;推出多項惠及長者和基層市民的福利措施;鼓勵向男性僱員提供有薪侍產假,並會率先由公務員實行。有學者認為施政報告派糖以換掌聲,有為曾蔭權留下好名聲的政治考慮。

一日一通識 - 綠表置居先導計劃

綠表置居先導計劃 (Green Form Subsidised Home Ownership Pilot Scheme)

綠表置居先導計劃(Green Form Subsidised Home Ownership Pilot Scheme)是政府最新推出的資助自置居所計劃,將正在興建的新公屋以較低價出售,以構建置業階梯,讓原公屋居民獲得置業機會,並騰出更多單位給輪候家庭。但有意見指綠置居只是讓原有居民購買及換樓,公屋供應並無增加,反而會拖延輪候人士上樓時間。

新聞摘要:
房委會資助房屋小組通過綠置居先導計劃細節,小組主席黃遠輝表示會沿用現時居屋制度,容許綠表申請人參與計劃;單位售價低於居屋,但最少要收回成本,而初步訂立轉售限制,業主首兩年只能以原價出售給「白居二」或綠表申請人,五年後才可在補地價後,於市場自由買賣,以防止炒賣。計劃最快在明年推出。

延伸閱讀:
通識概念:居者有其屋計劃
每日專題:房屋政策
通識概念:公共房屋
 

集師廣益 - 淺談香港房屋政策的困局 (續)

張樂平老師

淺談香港房屋政策的困局 (續)

房屋困局最新發展

上一回,筆者根據財經事務及庫務局發表的《長遠財政計劃工作小組報告》,預測房委會是一個財政炸彈。不消一個月,筆者的預測果然由房委會財務小組主席蘇偉文的公布中得以證實。雖然財務小組預測本年房委會的預算盈餘仍有44億元,可是兩大因素,包括公屋等資產的租金不變令赤字擴大,以及工程項目增加,未來五年開支達1,205億元,導致房委會無可避免需要於五年後向政府申請注資。(註1)

 

房委會肩負著香港公營房屋發展的責任,其財政情況對香港未來十年的房屋政策必定有影響。隨著政府已訂立未來十年要興建28萬個公屋及居屋單位的目標,房委會的財政將會在開支大幅提升下變得更嚴峻。

 

出售公屋的必要性

現時每個公屋單位對房委會來說絕對是「負資產」,因為公屋的租金長期處於低水平,而且部份單位和屋邨的樓齡漸高,令營運和維修成本上升。房委會現時每個月便需要向每個單位補貼70元,到下個財政年度更需向每個單位補貼158元。(註2)

 

有見及此,香港政府應重推租置計劃,每個公屋單位以市價五折出售,約售120萬一個,除了收回成本價和免卻每月營運赤字外,每個單位並能賺取約二十至四十萬。以興建每個單位約八十萬至一百萬計算,每出售1個舊單位的收益便可用之興建1.2個單位,令公營房屋政策可持續發展之餘,亦能讓不少低收入家庭完置業夢。

 

管理問題需先解決

可是,在重推租置計劃前,必先解決管理的問題。事實上,當屋邨出現房委會租戶和業主時,部份制度將受到衝擊,例如公屋住戶扣分制和維修責任的問題。已經有公屋關注問題的團體指出,「一邨兩制」令管理變得困難,房委會亦沒有積極解決問題。(註3)

 

政府在2015施政報告中提出綠表置居先導計劃,對象是選擇正在興建的居屋出售給現有公屋租戶。政府不妨大力推動綠置居的做法,考慮以出售整幢公屋單位為基礎,減少管理問題,又或者重推租置計劃,令公營房屋政策可持續發展。

 

 


1. AM730:未來5年建築開支達逾千億元 房委會現金將減至156億元 (2016-1-6)

2. 大公網:房會預告未來五年 “乾塘” 需建9.33萬公營房屋 (2016-1-6)

3. 大公網:租置公屋一廈兩制管理亂 衍生問題多房置卸責 (2014-4-22)

 


延伸閱讀:

淺談香港房屋政策的困局

集師廣益 - 淺談香港房屋政策的困局

張樂平老師

淺談香港房屋政策的困局

買樓難上難

根據美國顧問公司Demographia於2015年公布的《全球樓價負擔能力調查》顯示,香港的住宅樓價負擔能力有所惡化。與2013年比較,2014年香港家庭入息中位數為28.7萬元,按年增加6%;但樓價中位數卻急增22%至約490萬元,收入追不上樓價的升幅。樓價入息比率升至17倍,需要17年不吃不喝才能解決問題,此乃民怨和困局所在 (註1)。

 

雖然近日不少財經界知名人士、政府官員,包括財政司司長曾俊華都指出,香港樓市轉勢機會升高,有下行風險。但是,香港樓價始終是難以負擔。

 

公屋未能解決住屋問題

「買唔起私樓?排公屋喇」。事實上,近年樓價高企,部份年輕人有感有生之年皆不能「上車」,所以轉向申請公屋,令公屋輪候冊人數屢創新高。房委會於2015年的調查發現,申請公屋輪候人數達歷史新高的28.5萬宗,一般申請者輪候時間達3.6年,當中2014年4月至2015年3月新登記的非長者一人新增申請中,有4成於登記時是學生,大專以上學歷申請更上升27% (註2)。

 

年輕人看不到將來,沒有合適的置業階梯才紛紛轉向申請公屋。我們不可以把責任歸咎於年輕人不上進,更應該反思香港的房屋政策為何困在死胡同。

 

公屋短缺,梁特首建議加快興建公屋的進度,許下每年平均落成2萬個公屋單位的莊嚴承諾。可是,運輸及房屋局於2015年10月30日向立法會提交的最新公營房屋建設計劃,顯示未來5年,估計只有9.33萬個公營房屋單位落成,當中公屋單位只有7.5萬個,遠遠低於承諾的10萬個單位25% (註3)。部份公屋更受到鉛水風波影響導致延遲落成 (註4)。

 

困局逐漸形成

困局不單指公屋單位落成不足,更是指房委會的財政「炸彈」。雖然不少人認同梁特首和張局長的建議,加快落成更多公屋。筆者在原則上也認同這項建議,但這項建議需要大量財政資源支持,否則大量興建公屋的計劃只能開展四年或五年便無以為繼,不是一個可持續的政策。根據長遠財政計劃工作小組開支預測,為了達成龐大的公營房屋的建屋量,委員會估計至2019/2020年度房委會的經費短缺便達310億元,委員會更估計資金短缺的情況有可能需要減低公屋於公營房屋中的比重 (註5)。換言之,大量興建公屋在資金短缺的情況下,根本無可能可持續發展下去。

 

如此一來,房屋政策便會再次走入更深的無底深淵,公屋輪候冊的隊伍不能縮短,亦不能改善中低收入家庭的置業情況。

 


 1. 經濟日報:港人不吃不喝方能置業 (2015-1-20)

2. 經濟日報:公屋輪候28.5萬宗新高 平均3.6年 (2015-10-28)

3. 蘋果日報:房委會未來五年供應逾9萬公營房屋新居屋選址曝光   深水埗勢爭崩頭 (2015-10-31)

4. 蘋果日報:鉛水風波致7,000公屋延遲落成 (2015-10-31) 

5. 財經事務及庫務局《長遠財政計劃工作小組報告》 

 


延伸閱讀:

淺談香港房屋政策的困局(續)

集師廣益 - 當房屋的用途不只是居住的時候

盧日高老師

當房屋的用途不只是居住的時候

根據2017年5月底政府差餉物業估價署公布的整體私人住宅售價表現,香港私人住宅樓價已連升13個月,連續6個月破頂。目前,香港樓價入息比率約為18.1倍,相當於中等收入家庭不吃不喝18年才可置業,是全球之冠。樓價為何長期向上這個問題,不少人已經作出深入分析,筆者不打算重覆論點。本文希望介紹一個資本社會的有趣現象:房屋的用途不再單純是居住,在此發展情況下,為居住而建的房屋反而會為社會帶來威脅。

 

在現代社會,我們購買的所有商品都各有其用途和價格。商品的用途變化無窮,而我們願意付出多少購買,是否就會成為價格?實際上,兩者往往沒有直接的關係。房屋是明顯的例子:房屋的用途可以為我們遮風擋雨;可以作為我們日常生活,建立家庭和感情生活的場所;可以保護我們的私隱和安全;也可以作為彰顯自身財富和地位的象徵;亦可以成為小型工作坊或私人經營場所;或是外租給旅客的營利工具。總之房屋有許多不同的用途。

 

撇除政府計算地價的問題,僅用作居住的房屋價錢可以很低。由聯合國和宜家(IKEA)共同研發的臨時組合屋「Better Shelter」,能讓五人家庭安穩地住三年,成本價才1250美元 (註1)。在不少發展中國家的貧民區或偏遠地區,建屋的材料是就地取材,勞力是自己付出或鄰里間互相幫忙,原材料成本和勞工薪金不高,房屋價格自然相當便宜。

 

至於香港,所有土地屬於香港政府,人們購買土地或樓宇並不會得到土地的「永業權 (Freehold)」,而是擁有一定年期的土地使用權,即「租用業權(Leasehold)」。當使用權到期時,政府可以決定再續租或是收回土地。因此,政府是實際上香港的大地主。在土地資源被壟斷而變得有限的情況下,房屋的價值就不再單純以其居住的用途衡量,樓價除了包括原材料成本和勞工薪金外,還要計算發展商的利潤和政府批租的收入。於是,房屋的價值逐漸變為以賣方所獲得的收入為目的,而非使用者的用途。

 

與其他商品明顯有別,房屋是一種可供使用多年的消費品,只要維修保養得宜,不少樓宇可以供人居住幾十年以上。在一般人難以一筆過現金買屋的情況下,他們可以選擇租屋,或向銀行借款買屋。如果選擇後者,他們除了承擔樓價之外,還要加上貸款利息。以一個價值400萬港元的單位為例,向銀行貸款八成,三十年期,年利率2%,總利息支出達105.8萬元。而為何人們仍會願意買樓?一方面是人們需要房屋作居住用途,同時他們可以設法再決定房屋的價格,善價而沽。房屋的用途除了居住,還被扭曲變成某種儲蓄形式,甚至投資工具。

 

按差餉物業估價署數字顯示,2016年,香港私人住宅單位落成量才14000個,但空置住宅單位達43000個 (亦有推算約8萬個) (註2),樓價高企同時卻有屋無人住,充份反映香港房屋用途已經脫離單純的居住用途。維持和提升樓價成為政府、發展商和眾多業主的最佳利益。任何嘗試恢復房屋作為居住用途的措施,例如提供能滿足市民的住宅供應量、徵收物業空置稅或資產增值稅等,都可能會破壞房屋的投資用途,進而引發像2008年美國房地產泡沫爆破而衍生的金融危機。然而,任由這種狀況繼續,則會導致越來越多人無法承擔樓價,以及維持體面的生活。

 

房屋的用途改變導致上述的矛盾局面,顯然反映資本社會的危機。而目前似乎並無方法可解決。

 



延伸閱讀:大衛‧哈維:《資本社會的17個矛盾》。


註:
1. Inside:〈良心之作,IKEA 1250美元的「房子」能住三年〉。
2. 輔仁文誌:〈香港私人住宅空置率〉(2017-04-24)。
 

集師廣益 - 處理房屋問題面面觀

劉錦輝老師

處理房屋問題面面觀

根據港大調查,港人最希望政府在施政報告中公布處理的問題為房屋問題。事實上,報章講述板間房的生活事例、樓市如何不斷上升,幾乎每一天都可以找得到;而港人的訴求包括增建居屋及公屋、用更強力的招數限制非本地居民置業等。

如此一來,增建居屋及公屋相關的政策應該人人稱好,但事實又不然。

要建屋,必須要有土地。但香港可供建屋的土地有限,當政府向十八區的區議會討論可行方案時,下列持分者的意見往往能影響大局:

  • 正在輪候公屋的市民:他們固然希望盡快上樓,但這是否說地點、景觀、配套等毫不重要?當然不可能。市區公屋還是極受歡迎,一些偏遠、交通不便的地區始終是次選。他們可能認為政府不應只發展新界偏遠地區的土地,反而要加強市區公屋的建設。

  • 計劃興建公屋地區的附近居民:一般而言,附近的公屋居民的反對意見不大,但私樓居民卻難免有不同意的地方。例如在荔枝角「四小龍」私人屋苑附近本來已有公屋,現在要增建的時候卻遭受居民反對;東涌的情況也十分相似。理由是會降低當地樓價,或是影響景觀,使居民蒙受損失。他們可能認為政府不應將公屋與私人樓宇放置在一起,應該適量地「分隔」兩者。

  • 正在準備購買私樓的居民:政府應加強居屋發展,甚或「夾屋」等針對某一階層的樓宇,使他們能在瘋狂的樓價下仍能置業。當然,他們也歡迎樓價下跌,使他們有更多樓宇可以負擔或選擇。

政府應該如何處理?既不可過分興建公屋居屋,完全無視私人市場對穩定樓價的訴求;也不可完全任憑市場自由發展,不理會對低下階層對住房的訴求。這可考驗梁振英的觸覺和手段了。

課堂上,同學對樓市的認識不多,但上述事例可以也可以作通識科的討論:

  • 社會凝聚力:社會能否接納中產、富戶與低下階層作鄰居?為何以往又能在赤柱附近的馬坑興建居屋?現在的情況是否反映凝聚力正在減退? 

  • 基本需要:「有瓦遮頭」是人類的基本安全感需要,但「置業」又是否基本需要?政府有沒有責任介入市場,協助市民置業?

  • 政策優次:要求政府協助置業的市民遍佈各年齡階層,但在有限的資源下,政府應該優先幫助哪些群體?年輕人對此的需要較大,還是應協助長期交稅、貢獻社會的中年人士或長者?

  • 香港支柱:香港現時是否過份倚靠樓市作為穩定社會的工具?樓價是否不可以下調,以免重蹈以往「負資產」的覆轍?

  • 環境與發展:如果為了發展居住地方而向鄉郊土地打主意,甚至填海、移山、開發岩洞等,又能否平衡環境與發展的需要?

以上只是部分可討論的方向,身同感受的老師可能有更多第一身的分享呢。

通識教案 - 樓價高企

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