土地供應(Land Supply)是指由政府提供土地作不同的發展用途。由於香港房屋供應緊絀,土地供應專責小組於2017年成立,以檢視土地供應的選項及作發展可能性的評估,當中包括填海、發展棕地、郊野公園或岩洞、重置貨櫃碼頭、填平水塘等,但因土地運用涉及不同持份者的利益和需要,多個曾提出的建議選項都未能取得社會共識並引發爭議。

討論將粉嶺高球場用地發展建屋

2018-02-08 14:00:00

討論將粉嶺高球場用地發展建屋

土地供應專責小組討論私人遊樂場地契約用地的發展可行性。小組主席黃遠輝表示,局部發展粉嶺高爾夫球場可建4600個單位,全面發展可提供13200個單位,方案會諮詢公眾。有團體於會議前請願,要求收回高球場用地,按8比2的比例興建公、私營房屋;經民聯主席盧偉國則認為,高球場有多年歷史,亦極具生態價值,外界應理解其價值所在。

黃遠輝:局部發展粉嶺高球場可成為短中期方案

2018-02-06 19:26:00

黃遠輝:局部發展粉嶺高球場可成為短中期方案

土地供應專責小組下午開會,討論私人遊樂場契約用地選項,包括粉嶺高爾夫球場用地。小組主席黃遠輝會後表示,按政府新界北研究初步評估,若以粉錦公路以東為劃線、發展佔地約32公頃的粉嶺高爾夫球場部分用地,預料可建4600個單位,屬中高密度;若全面發展整個球場,報告相信,可建13200個住宅單位,涉及172公頃,但就要處理包括超過3萬棵樹、當中可能有古樹及3座歷史建築等。

黃遠輝說,小組認為局部發展有關球場,可成為短中期方案,兩個方案都會諮詢公眾。小組亦檢視鄰近地區如古洞北及粉嶺北新發展區密度,該發展區有612公頃,預料可提供60000個住宅單位、即每100公頃就有1萬個單位,與發展粉嶺高爾夫球場相關研究得出的發展密度大致相若。他相信,可再增加密度,但要視乎基建等配合。

另外,黃遠輝說,兩名委員有高爾夫球場會籍,另有一人正申請有關會籍,因此避席會議。(香港電台新聞部)

粉嶺高球場是否建屋完成初步評估 探討局部或全面發展


2018-02-05 13:29:00

粉嶺高球場是否建屋完成初步評估 探討局部或全面發展

據了解,政府的《新界北研究》已就佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場用地,完成初步技術評估並探討兩個發展方案,包括只發展當中32公頃土地,騰出粉錦公路以東全部範圍,預料可提供4600個單位及840個就業機會,可容納13000人口,毋須配合新界北新市鎮發展。

消息指,若全面發展整個高爾夫球場,騰出172公頃用地,預料可提供13200個單位及12000個就業機會,可容納37000人口; 由於要視乎是否需要重置全部或部分用地,才可訂出落實時間,需時會較長。

據了解,當局認為,在發展高球場作其他用途時要考慮多個因素,包括高球場內有屬一級歷史建築的行政長官粉嶺別墅、分別是二級及三級歷史建築的高球會會所和小食亭;場內亦有多個墳墓、金塔及600多棵可能是古樹或受保護品種。

消息又指,過去50多年,粉嶺高球場每年都有舉行國際賽,全港只有滘西洲的高球場規模與粉嶺高球場相若,但滘西洲不易到達,限制舉辦賽事。據了解,若有關發展方案需要擴闊粉錦公路,可能要遷移東江水水管並大量砍伐樹木。

土地專責小組明天開會,預料會討論包括粉嶺高爾夫球場用地,是否可用作發展房屋。(香港電台新聞部)

 

陳淑莊批評政府不斷拖延《私人遊樂場地契約》檢討

2018-02-05 17:42:00

陳淑莊批評政府不斷拖延《私人遊樂場地契約》檢討

公民黨立法會議員陳淑莊批評政府就《私人遊樂場地契約》的檢討由2015年不斷拖延,促請盡快公布報告,讓土地供應專責小組能充分評估所有67幅以《私人遊樂場地契約》出租的土地,應如何在使用率低的情況下交還社會使用。

陳淑莊舉例,一些會所每名會員能使用的面積,例如「香港哥爾夫球會」位於深水灣及粉嶺的會所,兩幅地總土地面積超過170萬平方米,會員人數約2600人,即每名會員有約679平方米的土地可用。她認為是全社會在補貼少數人享用珍貴的社會資源,希望政府能多方面評估數據,在適當時候釋放土地,尤其現時陸續有租約到期,政府應考慮低用量、多次違反地契條款的會所,是否值得續租。(香港電台新聞部)

發展粉嶺高球場地容納3萬人 鍾國斌稱建屋損國際形象

2018-02-05 19:02:00

發展粉嶺高球場地容納3萬人 鍾國斌稱建屋損國際形象

據了解,根據政府初步技術評估,若全面發展粉嶺高爾夫球場,預料提供13200個單位,容納37000人口;如果只發展當中32公頃土地,可提供4600個單位,容納13000人口,土地供應專責小組明日討論有關議題。

自由黨黨魁鍾國斌認為,粉嶺高爾夫球場有近150年歷史,每年舉辦國際賽事,如果以高球場建屋,會影響本港國際形象。他又指,政府的評估指出,即使全面發展高球場,亦只帶來一萬多個單位,但發展涉及擴建粉錦公路、東江水改道、拆除600多棵古樹和古蹟,甚至要處理部分祖墳,質疑是否值得。(香港電台新聞部)

 

盧偉國稱就高爾夫球場興建住宅公眾諮詢 做法令人費解


2018-02-07 13:38:00

盧偉國稱就高爾夫球場興建住宅公眾諮詢 做法令人費解

土地供應專責小組下月將就發展粉嶺高爾夫球場興建住宅,作公眾諮詢。經民聯主席盧偉國質疑小組做法令人費解,小組不應就一處並非閒置的土地是否發展作諮詢,他認為要平衡保育和發展,既需要土地建屋,亦需土地方便經濟活動,照顧市民的康體需要。

盧偉國表示,小組的諮詢做法,令人以為發展粉嶺高球場是必然,但其實可發展地下空間、生態價值較低的綠化帶,以及維港以外填海。他又指,粉嶺高球場有多年歷史,高爾夫球運動亦愈來愈普及,高球場對本港推動高爾夫球有幫助。

他說,經民聯及工商專業團體均認同粉嶺高球場的作用,高球場亦極具生態價值,場內有近200個古墓,以及多棵古樹,外界應理解高球場的價值所在。(香港電台新聞部)

土地專責小組開會 團體要求收回高球場用地建屋


2018-02-06 15:04:00

土地專責小組開會 團體要求收回高球場用地建屋

土地供應專責小組下午開會討論私人遊樂場地契約用地,包括粉嶺高爾夫球場用地能否發展房屋。消息指,當局評估若全面發展球場,相信可提供1萬3200個單位。

關注基層住屋聯席及民主黨分別在小組開會前到政府總部外請願,聯席高叫「有地打高球,無地起公屋」等口號,要求政府收回整個高球場用地,按8比2的比例興建公、私營房屋,又關注高球場用地是否只可興建約1萬個單位。

民主黨質疑政府「篤數」,低估高球場用地的建屋量,誤導公眾該場地的可建屋率低。他們期望專責小組成員多質詢政府的數據,以公眾利益為討論的基礎。 (香港電台新聞部)

 

政黨調查發現逾半人支持粉嶺高球場用地建公營房屋

2018-01-21 15:54:00

政黨調查發現逾半人支持粉嶺高球場用地建公營房屋

有調查發現,超過9成受訪者認為,粉嶺高爾夫球場租約屆滿後應重新規劃有關土地,5成6人認為應改劃成公營房屋用途。

民主黨在去年底至今個月初,透過電話訪問收集約1千份問卷,發現約4成受訪者認為球場大部分設施開放時間不足,約2成人則認為足夠。認為球場開放日子足夠的205名受訪者當中,7成人認為球場租約屆滿後應改劃成公營或私營房屋用途,只有約1成6人認為要維持現狀。

民主黨立法會議員尹兆堅指出,結果反映政府不能以增加開放時間,作為與高爾夫球場續租的藉口,建議政府收回球場發展房屋。他又說,政府以「暫緩安排」方式延長已到期的私人遊樂場土地使用期,會令相關場地脫離《私人遊樂場地契約》規管,更難監管場地對公眾開放等安排。(香港電台新聞部)

黃遠輝引述政府指 軍事用地基本不會是土地選項


2018-02-06 19:46:00

黃遠輝引述政府指 軍事用地基本不會是土地選項

土地供應專責小組主席黃遠輝表示,有委員關注,小組會否討論軍事用地選項。

黃遠輝引述政府表示,19幅軍事用地全數用作防務用途,沒有任何軍事用地閒置,基本上不會是土地選項。

黃遠輝指,既然無法進一步檢討,小組不會繼續再尋求討論,亦不會將這個選項帶入諮詢。

被問到小組首次會議的討論文件有包括軍事用地這選項,但為何拖延至今才抽起,是否因為政府要問中央意見。黃遠輝回應,首次會議文件有軍事用地選項,是基於當時社會有聲音,而有關選項並非由政府提出。(香港電台新聞部)

昔日專題新聞

發展局公布新一季賣地計劃

2014-09-25 14:00:00

發展局公布新一季賣地計劃

發展局公布新一季賣地計劃,將招標6幅住宅地,連同港鐵及市建局項目,可提供6700單位。發展局局長陳茂波表示,有信心可達全年供應18800個單位的目標,並會全力追落後。政府亦已覓得150幅土地適合建屋,未來5年可提供21萬單位,但由於涉及更改土地規劃用途,面對地區人士反對,局長籲居民體諒及支持。

鄭家純:對政府推出每幅地皮均有興趣

2014-09-24 17:43:00

鄭家純:對政府推出每幅地皮均有興趣

政府下一季度將推出6幅住宅地皮,集中在新界地皮,只有1幅市區土地,共涉及1250個單位。
新世界發展主席鄭家純表示,來季缺乏市區地皮,相信是政府已無市區地皮可推出。他期望,透過積極收購舊樓,來提升集團市區土地儲備。不過,他指出,市區地價較新界地皮貴,又認為新界地皮發展空間較大。
對於發展局局長陳茂波表示,港鐵下季度將視乎市況推出天水圍及將軍澳日出康城其他期數項目,涉及不少於4600個單位。鄭家純相信,有關項目地價較便宜,預計發展商均感興趣,集團亦對政府推出每一幅地皮都有興趣及有意發展。(香港電台新聞部)

 

六住宅地下季推出

2014-09-24 00:00:00

六住宅地下季推出

發展局局長陳茂波宣布,政府新一季以招標方式出售六幅住宅用地,可興建約1,250個單位;連同鐡路和市區重建局項目,料可提供6,700個單位。
陳茂波今日就10至12月賣地計劃會見傳媒時說,第三季出售的六幅住宅用地分別位於馬鞍山、大嶼山長沙、大圍、葵涌、深水埗和屯門。其中,葵涌用地原為水務署員工宿舍,屯門用地則在解決技術問題後納入私人住宅用途。
鐡路項目方面,港鐵公司會就天水圍輕鐵總站和日出康城項目招標,估計共提供約4,600個單位;市區重建局也擬就海壇街╱桂林街和北河街項目招標,共提供約850個單位。
陳茂波回顧本財政年度上半年的土地供應時指,首兩季已推十幅住宅地,提供約3,600個單位;而同期市區重建局批出觀塘市中心發展項目,可提供約1,700個單位。
他說,截至8月,私人重建和發展項目合共提供約2,000個單位;而港鐵公司正為大圍站項目重新招標,可提供約2,900個單位。綜合各個來源,上半年私人房屋土地供應量約為10,100個單位。
陳茂波說,短、中期內增加土地供應最有效的方法,是善用在市區和新市鎮的已建設土地,和毗鄰現有基建設施的土地。政府已在全港物色了約150幅具房屋發展潛力的用地,目標是在未來五年供興建約21萬個單位,當中七成為公營房屋。
他明白地區人士和居民可能對改劃土地用途或提高發展密度有所憂慮,強調政府會仔細評估,盡量藉緩解措施減少影響。(政府新聞網)

 

政府有信心達全年提供18800個單位目標

2014-09-24 17:44:00

政府有信心達全年提供18800個單位目標

政府公布新一季賣地計劃,招標6幅住宅地,發展局局長陳茂波說,今年上半年港鐵招標大圍項目,下一個將是天水圍及日出康城項目。
至於會否擔心港鐵項目流標,陳茂波表示,最重要是看流標的原因,他舉例說市建局觀塘的項目早前流標,是由於有一些限制,當限制移除後,收標情況好轉。他又說,對全年達至提供18800個單位目標有信心,由於之前土地的供應長期落後,現時是追落後。
被問到樓價近期再上升,陳茂波表示,非常關心及留意樓價,政府不會坐視不理。他又說,最近樓價上升主要是細單位,屬總額較少的市場,金額較大的市場則比較淡靜,希望大家要多留意。(香港電台新聞部)

 

不同持份者對發展粉嶺高爾夫球場的意見(2018年2月)

一日一通識 - 土地供應(1)

土地供應(1) (Land Supply(1))

土地供應 (land supply) 是政府執行的公共政策。政府作為土地的主要供應者,透過拍賣、公開招標、私人協約、修訂契約及換地等方式提供土地,以滿足市場需求和促進基建發展。1999年,政府推出「勾地制」,強調以市場主導的出售政府土地機制。2004年政府為挽救樓市,停止定期賣地,變相收緊土地供應。

 

新聞摘要:

財政司長曾俊華宣布於4至6月連推9幅住宅地,預計可提供合共約2650個單位,亦考慮在本年度按季預先公布賣地計劃,顯示政府增加土地供應的決心。民主黨李永達歡迎政府的決定,並指計劃等如宣布勾地表沒有成效;林鄭月娥則指政府會繼續採用勾地表和定期賣地「雙管齊下」的政策,主動積極地提供土地。

延伸閱讀:
通識概念:土地供應(2)

一日一通識 - 土地供應(2)

土地供應(2) (Land Supply(2))

土地供應﹝Land Supply﹞是影響房屋供應的重要因素。香港自取消勾地機制,政府全面掌控出售土地的主導權,按季預先公布出售土地計劃。由於過去幾年建屋量過低,政府多次提出增加土地供應以穩定樓市,但土地的使用與開發對庫房收益、地產商的利潤和地方居民的生活都有極大影響,故優先次序經常引起爭議。

新聞摘要:
發展局公布新一季賣地計劃,將招標6幅住宅地,連同港鐵及市建局項目,可提供6700單位。發展局局長陳茂波表示,有信心可達全年供應18800個單位的目標,並會全力追落後。政府亦已覓得150幅土地適合建屋,未來5年可提供21萬單位,但由於涉及更改土地規劃用途,面對地區人士反對,局長籲居民體諒及支持。

延伸閱讀:

通識概念:土地供應(1)

通識概念:土地用途

通識概念:勾地機制

一日一通識 - 土地用途

土地用途 (Land Use)

土地用途(Land Use)指土地資源劃定的使用方法。土地一般分為住宅、商業、工業、休憩、農業、濕地等不同類別。政府為確保土地得以合理利用及配置,會作出嚴格規管,土地擁有者須按規定及限制條件運用,但由於土地用途涉及發展政策,用途的規劃經常出現衝突,政府亦會因應社會變化和長遠的城市規劃而更改用途。

新聞摘要:
行政長官梁振英公布10項措施穩定樓市,包括將36幅社區及政府用地,改作住宅用地,提供超過1萬個單位;把柴灣工廈改建成180個公屋單位;推出「置安心」首個項目1千個單位,全數出售,並推售800多個剩餘居屋單位。梁又說,關注樓市升溫及市民的置業需要,當局正就港人港地措施,研究擬訂賣地條款。

一日一通識 - 土地儲備

土地儲備 (Land Reserve)

土地儲備(Land Reserve)是政府為調節房地產市場、預留發展空間或促進土地資源合理利用和管理,而透過收購、置換、徵收、造地等方式依法取得並儲存的土地。由於土地資源有限,若果收回作儲備的,並非荒廢的土地,則收回與發展土地之間的考慮,與及發展的方式和優先次序,經常會引起不同持份者的爭議。

新聞摘要:
行政會議成員林奮強表示,如果不發展新界東北或不從各方面研究開拓土地的方式,2017年開始將出現土地「真空」。他表示現時政府手上的400公頃土地儲備,連同已批出的住宅用地,只能應付未來4年,約19萬個住宅單位的需要。他指在東北發展問題上持反對意見的人,根本不明白現時香港土地短缺情況。

集師廣益 - 再論香港郊野公園土地用途的爭議

學者文稿

再論香港郊野公園土地用途的爭議

黄觀貴(前浸會大學地理系教授)

 

今年二月尾,特首梁振英發表任內最後一份施政報告,提出「應該思考利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲地帶的土地用作公營房屋、非牟利的老人院等非地產用途。」他強調這是關乎下一代福祉,令大家又再關注郊野公園土地用途的議題。

向郊野公園爭地不是始於今天,早在兩年前,由前特首董建華成立的「團結香港基金會」發表的首份研究報告中,就呼籲港人要積極考慮釋出部份郊野公園土地,作為房屋發展用途。報告發表後,由於有關建議在社會並沒有共識,時任發展局局長陳茂波表示,不會考慮任內推行這個方案。梁振英卻秉承其「迎難而上」的作風,提出試探性方案,例如在郊野公園建屋,以無須補地價形式向青年發售,希望獲得社會認同,支持他啓動開發郊野公園土地計劃。地產商和相關的利益集團紛紛表態支持。但另一方面,一些環保人士及學者則大力反對。前天文台長林超英指出,提出發展郊野公園的想法如「思想癌細胞」,不盡早把這個腫瘤移除,必會成為香港社會永續發展的障礙。(註一)


對於一個行將卸任的行政長官,在其最後一份施政報告中,提出這個極富爭議的建議,實在令人費解。看來,他希望離任後,在政府以外發揮其影響力,實行「內」「外」呼應,推行發展郊野公園計劃。而有一位行政長官候選人已明確表明,會延續現屆政府的政策,包括土地開發(含郊野公園)及建造房屋。


房屋供應短缺的真正原因

 

無疑,香港房屋供應短缺,樓價已升至非一般市民可負擔的水平;劏房問題嚴重、公共房屋供不應求等,都是長期存在的問題。不過,現屆政府官員、地産商及他們的附和者,不斷錯誤引導公眾,把所有房屋問題歸咎於土地供應不足,而土地不足是因為我們擁有太多不能發展的土地——即是佔全港土地總面積約40%的法定郊野公園。現屆政府往往避重就輕,迴避其土地及房屋政策種種失誤,許多地産商只顧牟取暴利,從沒有考慮要為市民建造價錢合理宜居的樓房。為了要在郊野公園打開裂口,政府不斷開出空頭支票,例如承諾要用郊野公園土地,為青年人興建首次置業的居所;又提出可在郊野公園邊陲地帶興建公營房屋及老人院等等。一時間,郊野公園土地成為特區政府解決土地供應及房屋問題的活命草。其實已有民間研究指出,除了填海造地、重建舊區、改劃土地用途這些傳統土地開發方法外,開發新界「棕土」亦可以扭轉香港土地發展的命運。(註二)


市民對覓地建屋的意見


那麽,香港市民對如何覓地建屋又有何意見?他們是否同意今年施政報告提出在郊野公園邊陲地帶,興建公營房屋及老人院等建議?中大香港亞太研究所在今年二月底進行調查,目的就是要了解市民對政府應如何覓地建屋的意見。(註三)


調查結果發現,當只能在五種可以開發土地用作興建房屋的選項中選擇一項時,有最多受訪者選擇「開發棕地」(27.5%);其次,有兩成市民認為應「將部份原先規劃為非住宅用地改變成為住宅用地」(20.4%);至於支持「開發郊野公園邊陲地帶」排第三,只有不足兩成市民贊成(18.1%);而有較少市民則選擇「在維港以外填海」(13.0%)和「提高賠償額以加快重建舊區」(10.7%)兩項。調查反映雖然市民對於政府應如何覓地建屋意見紛紜,沒有明顯的傾向性,而值得注意的是,「棕地優先」的概念已深入民間。長春社就指出,政府刻意把郊野公園和房屋問題對立,意圖將開發郊野公園土地合理化。不過,在郊野公園建屋需要開山劈石,又欠缺交通及基建配套,發展難度實比收棕地及市區重建困難。

 

發展郊野公園土地的分析

 

事實上,單以施政報告建議在郊野公園邊陲地帶建屋一項,中大調查發現雖然整體的支持率稍多於五成(51.3%),但持相反意見的亦有近四成(39.9%),可見市民對有關建議的分歧仍然很大。若果政府硬推這個政策,一定會引起極大的反彈,在一個日趨撕裂的香港社會,有關政策難以推行。

 

另一個值得注意的是,受訪者的個人背景及使用郊野公園次數,對他們是否支持施政報告中的建議的影響很大。結果顯示:(一)年紀越大越支持利用郊野公園邊陲地帶建屋的建議(例如: 51歲以上組群有74%支持;但18-29歲組群只有38.3%);(二)教育程度越高,對發展郊野公園的支持度越低(例如:大專或以上群組中只有45.3%支持;但在小學或以下群組卻高達79.5%);(三)使用郊野公園次數與支持有關建議成反比關係(例如:過去一年沒有去過郊野公園的組群中,有59.6%表示支持建議;去過六次或以上的組群只有44.1%支持)。
 

越來越多年青人喜歡到郊野公園硏習樹木及生態環境

 

香港所有水塘的集水區都被劃入郊野公園範圍

 

調查結果反映,市民對開發郊野公園土的態度出現分歧,在不同社會組群中更有明顯差異。年青人、教育程度較高及經常使用郊野公園的市民,很難接受要在郊野公園裡覓地建屋,而一些社會上的弱勢社群,則較容易接受政府提出的方案。政府要尋求社會各階層對覓地建屋方案的共識,相信仍會面對不少困難。

 

結語


香港的郊野公園自七十年代中成立至今已超過四十年,由於受到《郊野公園條例》的保護,慢慢發展出人與自然和諧共存的環境;這對於在人煙稠密的大都會,實在彌足珍貴。事實上,上述調查結果顯示「郊野公園不能動」的意識已經形成,成為部分香港人核心價值的一部分。他們除了要有經濟發展之外,還會追求一個自由、開放、平等和「人地共融」永續發展的場所,目前香港的郊野公園正正可以給他們提供一個公共郊野空間。他們擔心一旦政府容許部份郊野公園土地興建房屋,缺口一開,日後再難抗拒發展商(特别是那些財雄勢大的非本地發展商)入侵,屆時香港郊野公園的完整性就會受到破壞,市民最寶貴的公共郊野空間從此失守。


時至今天,無論市區如何烏煙瘴氣,郊野公園仍是香港每一個人,不論貧富老幼的「後花園」。郊野公園在港人心裡還有一種心靈面向,是精神上逃逸的最後堡壘。我們有責任去保護這片美麗的土地,使我們除了安居樂業之外,還有一片可以接觸大自然的公共空間,留給我們的下一代。

 


註:
1.  黄觀貴《郊野公園土地用途的爭議》(2015-12-07)

2.  香港棕土政策研究《棕跡》本土研究社出版 2016年6月

3.  《中大香港亞太研究所民調:市民對覓地建屋意見紛云》新聞稿 (2017年3月8日)
 

集師廣益 - 郊野公園土地用途的爭議

學者文稿

郊野公園土地用途的爭議

黄觀貴(浸會大學地理系退休教授)

 

最近,由前特首董建華先生成立的「團結基金」發表首份研究報告(簡稱報告),重點突出香港房屋問題。董先生慨嘆「港人住屋無尊嚴」,籲港人要積極考慮釋出部份郊野公園土地,用作房屋發展用途。報告發表後,高官、地產商和權貴們紛紛表態支持,使這個許多港人引以為傲的公共空間,驟然間變得岌岌可危。前天文台長林超英指出,提出要把郊野公園土地用作房地產發展用途的想法,有如人的「思想癌細胞」,不盡早把這個腫瘤移除,將會成為香港邁向文明及永續發展的障礙。

 

「國家公園」概念形成的背景

「郊野公園」又稱「國家公園」(National Park),概念源於美國,而世界上最早的國家公園是在1872年在美國建立的「黄石國家公園」。美國在立國初期,為了鼓勵人民積極投入國家建設,發動了一場「西進運動」(Westward Movement)。政府以土地饋贈作為誘因,鼓勵美國人民由北美東部向西部地區遷移,帶動西部大開發,但同時亦徹底改變這些地區的自然面貌。到了十九世紀中葉,自然保育意識開始萌芽,George Perkins Marsh於1864年出版的《因人類行為改變的自然地理》一書中(註1),指出人類文明對自然環境衝擊,強調人類應該以謹慎及長遠的思考態度來治理大自然,避免人與大自然的「和諧」和「平衡」受到衝擊。這是現代自然保育思想啓蒙之作,喚醒美國人要好好保護那些尚末被破壞、景觀優美、生態價值高的土地,促成了「國家公園」概念的產生。美國環境歴史學家Roderick Nash(註2)在其《荒野和美國精神》一書中,細緻地梳理了荒野概念在美國的發展脈胳:從“害怕和恐懼"到“開發和征服",最後又回到“保護和回歸"。「國家公園」制約土地無限制開發,減低發展對環境的傷害。這概念代表著人類文明的象徵,現在全球各地已普遍接受及推行。

 

香港郊野公園的設立

英國在上世纪七十年代根據Countryside Act 1968,在英格蘭和威爾斯地區發展「郊野公園」的同時,香港作為英國的殖民地,亦緊隨其後,於1976年通過了「郊野公園條例」,翌年六月劃定第一批受法律保護的郊野公園;時至今天,香港擁有24個郊野公園,分佈在境內各地,約佔香港土地面積四成。在規劃「郊野公園」建設藍圖之時,香港面臨人口激增,市民住屋困難,經濟高速發展,土地壓力有增無減。但在這個關鍵時刻,政府仍然能推出郊野公園計劃,以抗衡新界地區急速的新市鎮發展,使郊野免受高速發展的破壞。時至今天,郊野公園經歴了差不多四十年發展和經營,市民才有隨時親近茂密鬰葱大自然的機會,因此,大家必須努力維護它,使它免受破壞。

 

保護水塘的集水區

目前「郊野公園」覆蓋著香港所有水塘的集水區,確保本地食水來源的供應及不受污染。最近綠色和平抽驗香港五個儲水量最高的飲用水水塘的水質,包括儲存東江水的船灣淡水湖、萬宜水庫和大欖涌水塘,與及以收集本地雨水為主的石壁水塘和城門水塘。檢驗結果顯示,所有樣本均驗出含有不同程度的全氟化合物(PFCs),但其中以儲存東江水為主的三個水塘的PFCs含量明顯高於只收集本地雨水的水塘。例如,儲存最大量東江水的船灣淡水湖的水質最差(最高達15.434纳克),而位於大嶼山的石壁水塘的濃度最低(最高只有1.154纳克)。由此可見,本地及輸入水源(即東江水)的PFCs濃度有顯著分别(註3)。因此,保護郊野公園是保護我們食水安全的最佳保證。

 

開闢土地政府不應捨難取易

無疑,香港房屋供應不足,私人樓價已升至非一般市民可負擔的水平,加上公共房屋供不應求,劏房間題嚴重,這都是董先生所謂「港人住屋無尊嚴」的真實寫照。研究報告發表後,高官、地産商和附和者不斷發表言論,錯誤引導公眾把所有問題歸咎於土地供應不足。政府更避重就輕,迴避公屋政策的失誤以及土地政策任由地産商牟取暴利,從沒有考慮市民真正的住屋需要。報告又開出空頭支票,說要使八成港人能成為業主;梁振英更承諾要把郊野公園用地劃给年輕人作首次置業的居所等,是否都是不能實現的空談。

 

香港土地供應向來都是社會關心的議題。許多專業人士指出,香港並不缺可供發展的土地,例如「棕土」或「灰土」,這些都是需要修復和改善的前工業用地或未開發土地,可作優先開發。政府應加快舊區重建,以及考慮善用城市和郊區之間起緩衝作用的農地和綠化帶及未開墾地帶。如政府繼續進行收地、重建、更改土地用途等工作,應能大致解決預測中的土地需求。雖然收地、重建、更改土地用途牽涉的程序較為繁複,但政府不應捨難取易,向郊野公園和水塘打主意,當這些資源受到永久破壞時則難以逆轉,整個社會需要負上沉重代價。只要規劃得宜,政府應可物色足夠土地興建房屋,既滿足市民的需要,又無須向郊野公園要地。

 

保護郊野公園的意識開始形成

香港「郊野公園」設立迄今已有四十年,港人對保護郊野公園的意識開始形成,正如Roderick Nash在其《荒野和美國精神》一書中所述,人和自然關係的感觀會隨著文明的進程改變。無疑,有越來越多港人的「郊野觀」已從過去的“開發和征服"進步到“保護和回歸",甚至有人認為這種新的「郊野觀」已經成為了我們的核心價值。郊野公園除了具有保育、教育、休憩、美感欣賞等功能外,還是港人自豪感的來源。可惜現在有人以香港急須解決房屋問題作借口,倡議發展郊野公園土地,挑戰港人的道德底線,與港人希望把香港建設成「人地共融」的城市發展方向背道而馳。因此,我們不得不承認香港的「郊野公園」是英國人在港建立重要德政之一。

 

時至今天,無論我們生活在市區如何烏煙瘴氣,郊野公園仍是每一個港人、不論貧富老幼均可共享的「後花園」。大家還記得在2003年SARS期間,郊野公園就成為港人對瘟疾的避難所。漸漸地「郊野公園」在許多港人心底裡有一種心靈面向,是港人精神逃逸的最後堡壘。現在,我們恐怕在一片「反殖民化」的過程中,「郊野公園」已成為了被打壓的目標。

 

最後想借用美國著名「土地倫理」(Land Ethic)倡導者 Aldo Leopold(註4)對土地倫理的觀點作總結:當我們只認為土地是屬於我們的“商品"時,我們必定會濫用它來“賺取最大利益";只有當我們把土地視作整個“社會"重要資源時,我們才會用愛和尊重去善用它。郊野公園的基本價值在於它是屬於每一個香港人的公共空間,每一個人都可以自由地、免費享受郊野公園設施,它豐富了我們的生活的內容。所以,我們必須視郊野公園為我們社會的最重要資源,大家珍惜它、愛護它和善用它。

 


參考書籍:

註1George Perkins Marsh (1864), Man and Nature or Physical Geography as Modified by Human Action

註2 Roderick Nash (1982), Wilderness and the American Mind, Yale University Press

註3 明報11日1日即時新聞報導

註4 Aldo Leopold (1887–1948) in his book A Sand County Almanac (1949)

集師廣益 - 「土地的倫理」與郊野公園的發展

學者文稿

「土地的倫理」與郊野公園的發展

黄觀貴(前浸會大學地理系教授)

 

香港山多平地少,可供發展的土地有限,土地供應不足是這個城市長期面對的問題。現屆政府上埸後,成立一個「土地供應專責小組」,希望可以全面地去研究各種可以增加土地供應的方法。「小組」總共提出了15個開發土地的選項,作為日後小組討論的基礎,其中以發展郊野公園土地的爭議性最大 (註1)。當行政長官林鄭月娥公布被委任的22名非官方成員時,亦引起社會人士的關注,因為被委任的成員中大部份為建制派,更有一些成員對土地開發已有明顯的預設立埸,使人憂慮將來小組作出的決定有所偏頗。我曾在本欄先後兩次發表了兩篇有關郊野公園土地利用問題的文章(註2),而本文就從「土地倫理」的角度去思考郊野公園土地發展的問題。

 

土地是什麽?

土地是人類最重要的自然資源,我們每天衣、食、住、行的一切,十之八九是由土地提供的。「人」與「土地」之間的關係微妙,在探討人和地的關係時,我們要問:土地是什麽?它的屬性如何?或許在許多港人心中,擁有土地就是擁有了財富,只看到土地帶來的經濟利益。但很多人忽略了土地本身是一個極富生命力的有機體。土地依靠著物物相連、物有所歸及自然善知等生態法則,作出自我調適,維繫著整個生態系統的物種多樣性,形成了一個複雜而穩定的生態系統。傳統智慧告訴我們,當人類視自己為自然界的一員時,人類與自然界(含土地)的關係是平等的。故此,在東方的哲學思想裏,就有「天人合一」和「人地共融」之說。不過,十九世紀,西方工業革命的成功發展,卻大大地增強了人類利用和改造自然的能力。伴隨著工業革命成功而引起龐大的資源消耗及嚴重的環境問題,威脅著地球上生物的生存。

 

「土地倫理」概念的出現

土地倫理,簡而言之,是一種處理人與土地,以及人與在土地上生長的動物和植物之間的倫理觀。土地倫理是環境倫理的一部份。在上一世紀初期及中期,全球受到兩次世界大戰的洗禮,戰後為求盡快發展經濟,自然資源受到掠奪性的開發,造成嚴重的生態破壞及環境污染事件。有見及此,美國生態學家Aldo Leopold提出「土地倫理」的概念,是要人類處理好人和土地上動植物關係的倫理規範。(註3)無疑,「土地倫理」概念的提出,改變了人類對土地的態度與角色。它的出現使人類對土地從一個純粹追求經濟利益的功利主義的資源觀,轉向接受生態學的觀點,包含「生物共同體」的非人類成員的倫理觀。土地倫理的觀念裡,當一樣事物有助於保護生物共同體的和諧、穩定和美麗的時候,它就是正確的;當它走向反面時,就是錯誤的,這就成為「土地倫理」規範人類行為的依壉。

 

香港郊野公園的出現並非偶然

香港作為英國的殖民地,其發展模式深受西方「發展觀」的影響。早在殖民地政府成立之初 (1844年),政府頒佈《良好秩序及潔淨條例》,禁止損害樹木和灌木,播下了西方自然保育的意識。及後政府設立「香港植物標本室」(1878年),開始有系統地去搜集本土的植物標本,建立完善的植物標本室,是以客觀和科學的精神去了解自然。目前,標本室裡約有44,400個植物標本,可供市民參考。要知道,要保護香港本土的自然資源和郊野公園的出現並非偶然,而是與香港殖民地歷史背景息息相關的。

 

第二次世界大戰之後,香港的經濟急速發展,市區已從維多利亞港的兩岸向新界方向遷移。發展與保育之間的矛盾關係開始浮現。為了要科學化地去評估香港的郊野環境情况,政府於六十年代中邀請美國著名的環境科學專家湯博立教授(Prof. L. M. Tolbot),來港作詳細考察和調查。有關調查報告題為《香港郊野保育》於1966年完成,建議政府成立法定的自然保護區,並設計一套整全的系統,在香港的郊區把生態保育、郊野公園和自然康樂場所串連起來,而該報告書便成為了香港日後發展郊野公園的基礎。

 

因受到大陸文化大革命的影響,香港經歷了1967年大規模騷亂,許多港人對這個城市前途失去信心。當騷亂平息後,為了疏導社會中積累的怨氣、重振經濟,政府遂在教育、醫療、廉政、房屋等方面作重大改革。同時,為了改善市民文娛康樂空間,政府開始在市區內有系統地興建公園、球場及其他公共休憩場所。與此同時,也加快了政府要在香港郊區建立郊野公園的決心。因此,香港的《郊野公園條例》順利在1976年通過實施;第一批受法律保護的郊野公園(例如城門、金山、大潭、獅子山及香港仔)於1977年劃定。

 

今年(2017年)是香港郊野公園成立40週年的日子。這個城市擁有24個郊野公園,分佈在香港各地,每年有超過1300萬人使用郊野公園各項設施。它的出現,大大地改變了港人的「郊野觀」。現在不少港人已從過去對郊野採取「開發和征服」的態度,慢慢地認同我們要好好地去珍惜它和保護它。這種新的「郊野觀」已漸漸地成為了港人核心價值的一部份。

 

走向「淺綠」大都會的逆轉?

無可否認,郊野公園是殖民地政府政策留給港人最寶貴的資源之一。可是在回歸之後,特區政府卻反其道而行,現在竟然把「郊野公園」納入政府增加土地供應的議事日程,使「郊野公園」突然間變得岌岌可危。這使一個保育與發展兩種意識形態逐漸融合,亦使香港可以朝向「淺綠」社會的發展方向來個大逆轉。(註5)

 

目前,有關香港郊野公園土地應否發展之爭,可視為是一場以追求經濟效益、物質豐盛,及以建制為主的「支配性社會典範」(Dominant Social Paradigm, DSP)支持者與社會上一個強調人與自然之間相互協調,經濟增長是有極限的及人類不應純粹從人本位去看世界的「新環境典範」(New Environmental Paradigm, NEP)發展觀的支持者之間的對決。

 

DSP支持者認為把超過四成土地劃作郊野公園,面積過多及無此必要。所以,他們積極遊説政府開發郊野公園土地,以解決香港土地供應不足的問題。他們又指出,郊野公園土地只為了美化環境及提供康樂用途實有浪費之嫌,因此為建屋(或其他發展項目)而犧牲此等作閒暇康樂用途的土地是值得。這就是他們的主流發展觀,相信發展是硬道理,任何形式的增長都是好的,自然界的一切都是為人類所用的。雖然,我過去所進行的調查顯示,香港社會各階層的環保意識均有所提高,但較難改變的是香港作為一個成功的金融商業中心,追求高經濟回報和豐富的物質生活,仍然是社會上既得利益者的主流價值觀。

 

另一方面,自上世紀七十年代以來的環境保護運動挑戰傳統的發展觀,提出經濟發展是有極限的,人與自然應該保持平衡,不贊同以人類為中心的思想,這就是「新環境典範」的發展觀。在香港,NEP的觀點得到越來越多人的認同。NEP的支持者主要是環保人士、知識份子、學生及一些積極的社運份子。(註6)就以開發郊野公園土地作發展用途上的基本立場是,絶對不能發展郊野公園任何一部份,以保持郊野公園的完整性。他們指出只要政府能繼續進行收地、重建、更改土地用途等工作,應該能夠找到足夠土地去滿足預測中的土地需求。雖然收地、重建、更改土地用途牽涉的程序較為繁複,但政府不應捨難取易,向郊區和水塘打主意,將自然資源永久地破壞,到我們發覺需要這些資源時,恐怕已悔不當初。

 

總结

 

「土地倫理」使人重新思索人和土地如何維持和諧的關係。土地倫理改變人類的角色,從土地的征服者到一個會尊重土地的同伴成員。就如Aldo Leopold所指:當我們只認為土地是屬於我們的「商品」時,我們必定會濫用它來賺取最大的利益;只有土地視作整個「社會」重要資源時,我們才會用愛和尊重去善用它。

 

最後,我想引用美國「國家公園之父」John Muir名言「大自然對人心,不但可以治癒,也有鼓舞與激勵人心的功能。」請對提出要開發香港郊野公園的政客、財團及相關利益人士深切反思。一個社會是否文明進步,可以從其對大自然的態度中看出。

 

位於南大嶼郊野公園內石壁水塘的集水區

遊人於大帽山郊野公園內在風霧之中前進。

 


註:

  1. 「土地供應專責小組」」總共提出了15個開發土地的選項:1. 棕地發展 2. 發展郊野公園 3. 發展軍事用地 4. 發展「未決定用途」及「綜合發展區」用地 5. 發展「鄉村式發展」地帶 6. 利 用 私人康 樂用地作其他用途,及重置或整合佔地廣的康樂設施 7. 利用岩洞及地下空間 8. 新發展區及新市鎮擴展 9. 填海 10. 填平水塘 11. 重置葵青貨櫃碼頭及葵青貨櫃碼頭上蓋發展 12. 改劃「政府、機構或社區」及「綠化地帶」 用地 13. 以短期租約及臨時政府撥地方式批出的用地 14. 利用私人發展商的土地儲備 15. 市區重建。
  2. 黄觀貴:《郊野公園土地用途的爭議》(2015-12-07)及《再論香港郊野公園土地用途的一爭議》(2017-03-20)
  3. Aldo Leopold (1949) A Sand County Almanac
  4. 馮滬祥《環境倫理學:中西環保哲學比較研究》台灣學生書局(民80)
  5. 有關「新環境典範」的論述及量度可參閱:Dunlap, R.E. and Van Liere, K.D. (1978) The “ New Environmental Paradigm”, The Journal of Environmental Education, 9(4): 10-19.
  6. 有關「走向「淺綠」大都會」的論述及量度可參閱:Wong, K.K. (2011) Towards a light-green society for Hong Kong, China: Citizen perceptions, International Journal of Environmental Studies, 68(2):209-227.

一日一通識 - 棕地

棕地 (Brownfield)

棕地﹝Brownfield﹞指因產業轉型導致使用率低或閒置的用地,但經適當處理,可被重新使用。香港的棕地主要是位於鄉郊的原有農地,但荒廢後變成露天倉庫或停車場。政府於07年建議透過修復及更新棕地,開發土地資源。民間亦提出棕地優先的發展原則。但由於清理成本高和牽涉地區業權人的利益,令不少棕地難整合發展。

新聞摘要:

候任立法會議員朱凱廸表示受到生命威脅,報警求助,現由警方保護。朱凱廸一直關注元朗橫洲棕地的房屋發展計劃,他表示政府原先建議在該幅棕地興建17000個公屋單位,但有關地段其中17公頃露天車場由新界鄉紳控制,後來政府改為在旁邊綠化地帶的3條村落興建,單位數目大減至4000個。他要求當局交代來龍去脈。

延伸閱讀:

通識影片:鏗鏘集 - 誰主棕地?

通識影片:視點31 - 綠化地失守

一日一通識︰土地用途
 

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